공매 경매 차이
이제 막 부동산에 입문했다면, 어려운 용어가 넘쳐나서 공부하려니 머리가 깨질 것 같이 아프곤 합니다. 그 중에서도 경매와 공매가 무엇인지, 둘의 차이점은 무엇인지 헷갈려하는 분들이 있습니다. 공매 경매 차이는 기초 중에 기초인만큼 제대로 이해해야 합니다. 확실한 이해를 위해 이 글에서 구체적으로 설명해드리고자 합니다.
초보자라면 본문에 이해하기 어려운 단어가 많이 나와서 집중력이 떨어질 수도 있습니다. 하지만 공매 경매 차이뿐만 아니라 중간에 어려운 단어가 나오면, 놓치지 않고 하나씩 설명해드리겠습니다. 여러 번 정독해 보시면 초보자라도 충분히 이해 가능하도록 글을 작성했으니 집중해주세요.
부동산 공매 경매 차이
부동산 공매 경매 차이를 간단하게 알아보겠습니다. 첫 번째, 기관이 다릅니다. 공매는 한국자산관리공사가, 경매는 법원이 진행합니다. 두 번째, 소유권 이전 시기가 다릅니다. 공매는 잔금을 바로 지불하지 않아도 됩니다. 돈을 바로 지불하지 않아도 되기 때문에 투자자 입장에서는 돈을 확보할 시간을 벌 수 있습니다. 반면 경매는 잔금을 바로 지불해야 하기 때문에, 빠르게 잔금을 지불할 수 있도록 미리 준비해두어야 합니다.
공매 뜻?
부동산 공매란 무엇인지 한 줄 요약하면, 한국자산관리공사(KAMCO, 캠코)가 세금과 공과금을 체납한 사람들의 부동산을 압류하고, 투자자들은 이 부동산을 사들이는 것입니다. 즉 국가와 개인 간의 채무관계를 해결하기 위해 만들어진 제도입니다.
좀더 자세히 이해하려면 공매의 주체인 한국자산관리공사가 무엇을 하는지 알아야 합니다. KAMCO는 공공자산을 관리하는 준정부기관입니다. 공공자산을 관리하는 기관인만큼, 세금과 공과금도 관리합니다. 하지만 간혹 세금과 공과금 등을 체납하는 사람들, 체납자가 있습니다. 캠코는 체납자로부터 돈을 회수하기 위해 그들의 부동산을 매각합니다. 그리고 매각한 돈으로 국고를 메우는 것입니다. 우리가 만약 공매로 부동산 투자를 한다면 체납자 대신 세금, 공과금을 내주는 것이죠.
공매의 장점 및 단점
공매는 온라인으로 입찰할 수 있다는 장점이 있습니다. 경매는 법원에 직접 방문을 해서 입찰을 해야 합니다. 경매는 평일 중에만 열기 때문에 일반 직장인들은 방문하기가 어려운데요. 반면 공매는 온라인으로 입찰할 수 있기 때문에 직장인도 시간에 구애받지 않고 투자할 수 있다는 장점이 있습니다. 주말에 물건의 상태를 보고, 평일 편한 시간에 입찰을 진행하는 것입니다. 단점은 부동산 경매와 비교했을 때 물량이 적어서 부동산 선택의 폭이 적다는 것입니다. 경매보다 권리 분석이 좀더 어렵다는 단점도 있습니다.
경매 뜻?
그 다음으로 경매에 대해 알아보겠습니다. 경매란 개인과 개인 사이의 채무 관계를 해결하기 위해 만들어진 제도입니다. 법원이 개개인의 채무 관계를 해결하기 위해 채무자의 부동산을 압류하는데, 투자자는 이 부동산을 매수하여 자산을 늘리는 것입니다.
앞서 공매는 한국자산관리공사가 진행했는데, 경매는 '법원'이 시행하는 제도입니다. 법원은 '민사집행법'에 의해 경매를 진행합니다. '민사집행법'은 국민 개개인 사이의 문제를 해결하기 위해서 재산에 대한 강제 집행하는 법이라고 이해하시면 됩니다.
여기서 말하는 개개인 사이의 문제란 무엇일까요? 돈 문제입니다. 채무자는 채권자/담보권자에게 돈을 갚지 못했습니다. 채무자는 빚을 져서 갚지 못한 사람, 채권자는 빚을 내준 사람, 담보권자는 채무자가 돈을 갚지 않았을 때 돈을 갚으라고 말할 권리를 가진 사람입니다.
채권자나 담보권자는 채무자로부터 돈을 받기 위해 법원에 경매 신청을 합니다. 채무자의 부동산을 압류하여 강제로 매각하여, 돈을 갚게 해달라고 요청하는 것입니다. 법원은 요청을 받아들여 공개적으로 부동산을 경매에 내놓고, 투자자들은 부동산을 사들이고 채무자 대신 돈을 갚아주는 것입니다.
경매의 장점 및 단점
공매와 달리 물건이 많아 선택의 폭이 넓다는 장점이 있습니다. 단점은 권리분석을 하기 까다롭고, 분쟁의 소지가 생길 수도 있습니다. 항고 같은 변수가 많아 대금 납부일을 예측하기가 어렵습니다. 항고란 법원의 결정에 대해 동의하지 않아 상소를 하는 것을 말하는데요. 항고를 할 경우 절차가 길어지고 이에 따라 대금 납부일을 파악하기 힘들어지는 것입니다. 게다가 낙찰자(매수인)이 명도책임을 지기 때문에 세입자와 직접 소통해야 한다는 단점이 있습니다. 공매와 달리 직접 법원에 방문해야 입찰을 해야 하기 때문에 직장인의 경우 연차를 맞춰서 사용해야 합니다.
오늘 글에서는 공매 경매 차이, 장단점에 대해 알려드렸는데요. 글을 정독하신 후 본인과 잘 맞는 방법을 찾아 투자, 내집 마련에 성공하시길 바랍니다. 여러분의 원하는 방향대로 성공하시길 응원하겠습니다.
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